집값이 짧은 기간에 크게 움직이면 매도인이나 매수인 가운데 한쪽이 계약을 없던 일로 하고 싶어집니다. 민법은 계약금을 주고받은 경우 일정한 시점까지 계약금을 포기하거나 두 배로 돌려주고 계약을 해제할 수 있도록 하고 있습니다.
해약금 해제의 기본
| 누가 | 방법 |
|---|---|
| 매수인 | 지급한 계약금을 포기하고 해제 |
| 매도인 | 받은 계약금의 두 배를 돌려주고 해제 |
매도인은 두 배의 금액을 말로만 제안해서는 안 되고 실제로 제공해야 합니다. 매수인이 받기를 거절하더라도 제공한 사실이 있으면 해제의 효력이 생깁니다.
언제까지 가능한가: 이행의 착수
해약금 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 할 수 있습니다. 중도금 지급은 대표적인 이행의 착수여서, 그 뒤에는 계약금만으로 계약을 깰 수 없습니다. 중도금 지급일 전이라도 매수인이 중도금을 미리 냈다면 이행에 착수한 것으로 볼 수 있습니다. 다만 미리 내지 않기로 한 특약이 있거나 매도인이 이미 해제 의사를 밝힌 뒤라면 달리 판단될 수 있어 사정을 따져 봐야 합니다.
계약금 일부만 보냈다면
계약금 3,000만 원 가운데 300만 원만 먼저 보낸 상태에서 매도인이 600만 원만 돌려주고 해제할 수 있을까요? 판례는 해약금의 기준을 실제로 받은 금액이 아니라 약정한 계약금 전체로 봅니다. 따라서 매도인은 약정한 계약금의 두 배를 제공해야 해제할 수 있습니다.
가계약금은 돌려받을 수 있나
가계약 단계에서도 집의 주소, 매매 대금, 지급 시기처럼 계약의 중요한 내용이 정해졌다면 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우 가계약금을 돌려받기 어렵고 해제 문제로 다투게 됩니다. 반대로 중요한 내용이 정해지지 않았다면 반환을 청구할 수 있습니다.
관련 법령민법 제565조(해약금)
알려 드립니다이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 자문이 아닙니다. 법령과 판례는 바뀔 수 있으니 구체적인 사안은 변호사와 상담하세요. (시연용 예시 글)
